گروه وکلای بین المللی دفاع یاران

مرکز مشاوره حقوقی بصورت حضوری و تلفنی

نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت – از دیدگاه سازندگان ساختمان :

 

نکات حقوقی قابل بررسی از دیدگاه سازندگان ساختمان

پس از توضیحات کلی در مورد برخی موضوعات قراردادهای مشارکت در ساخت ، از دیدگاه سازندگان ساختمان نیز نگاهی به قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم داشت .

مجددا متذکر میگردد صرف نکات اشاره شده در متون سایت حقوقی دفاع یاران نمیتواند تمامی ابعاد حقوقی یک قرارداد مشارکت در ساخت را شامل شود و در صورتیکه در دفاتر مشاورین املاک ، قصد تدوین و تنظیم قرارداد را دارید حتما از یک مشاور حقوقی متخصص در قرارداد مشاوره بخواهید .

 با عقد قرارداد نظارت حقوقی با مجموعه حقوقی دفاع یاران میتوانید از مشاوره های حقوقی و تخصصی در تمام زمان انجام پروژه حتی قرارداد نویسی با مهندسین و پیمانکاران و شرکتهای طرف قرارداد که کارفرمایان آنها  سازندگان ساختمان میباشند نیز بهره مند گردید.

گروه وکلای بین المللی دفاع یاران ضمن تسلط کامل بر قوانین کارگری و کارفرمایی و همچنین اصول قراردادهای ساختمان سازی و پیمانکاری در تمامی مراحل ساخت و پیش فروش و تحویل اسناد ملکی در کنار سازندگان ساختمان حضور خواهد داشت.

 

 

مواردی چند از نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت که میبایست توسط سازندگان ساختمان حتما در نظر گرفته شود به شرح ذیل میباشد :

لیست موارد قابل نگارش در قرارداد مشارکت از دیدگاه سازندگان ساختمان :

 

 بررسی دقیق مشخصات ملک از روی سند و سایر مدارک و انطباق مدارک کامل ملک ، با مشخصات مالک توسط کارشناس حقوقی و سازندگان ساختمان

  • در صورت لزوم ، بررسی و دریافت استعلامهای لازم از کلیه ادارات و سازمانهای مربوطه که آیا در ملک مذکو میتوان ساخت و ساز نمود و یا اگر شرایط خاصی بر ملک مذکور حاکم میباشد ؟

 نظیر طرح پروژه های عمرانی شهرداری و یا راه سازی و یا سایر موانع قانونی حاکمیت ( در طرح بودن ملک) یا  وجود موانع و مسائل شخصی مانند معارض یا شریک داشتن ملک مذکور و یا سایر تحقیقات اداری ویا میدانی دیگر مورد نیاز میباشد.

 

شرایط اخذ و نوع مجوز ساخت توسط سازندگان ساختمان:

از دیگر نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت  که میبایست توسط سازندگان ساختمان مد نظر گرفته شود ، شرایط اخذ مجوز ساخت و ساز میباشد.

 اینکه در ملک مورد نظر مجوز ساخت ، به چه میزان قابل ارائه میباشد و چند درصد تراکم ساخت به ملک مورد مشارکت تعلق میگیرد و چند درصد میتوان پیشرفت فیزیکی در کل زمین اجرا نمود و زیر زمین و ارتفاع ساختمان تا چه حد و حدودی مجاز میباشد و اضافه تراکم ها ویا تخلفات ساختمانی با چه نرخ و تعرفه‌ای توسط شهرداری محاسبه میشود و اصولا با در نظر گرفتن کل هزینه های ساخت و اجرا ارزش سرمایه گذاری دارد یا خیر ؟

ذکر موارد فوق به این لحاظ میباشد که هرگونه سهل انگاری سازندگان در محاسبات و برآورد مالی میتواند به عدم ایفای تعهدات و زیان بیانجامد و باعث بروز اختلافات گسترده و یا احتمالا تعطیلی طولانی مدت پروژه بشود.

سازندگان ساختمان میبایست در مورد موارد ذکر شده قبل از انجام هر فعالیتی تحقیقات لازم را در بهترین حالت ممکن به انجام برسانند  و در صورتیکه پس از امضای قرارداد موانع و مشکلاتی برای ملک و یا مالک مشخص شد ،  پیش بینی حل و فصل مشکلات را در متن قرارداد در نظر گرفته باشند  و مذاکرات را در رابطه با مسائل پیش آمده به داوری بسپارند.

 

بررسی تمام مسائل مالی و تامین اعتبارات لازم توسط سازندگان ساختمان :

 

از دیگر نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت که سازندگان ساختمان باید در نظر داشته باشند بررسی مسائل مالی و تامین بودجه تمامی مراحل از تخریب و گود برداری تا دریافت مجوز و ساخت و در نهایت تحویل و تنظیم سند رسمی میباشد که بسیاری از سازندگان ساختمان برای تامین بودجه پروژه بسیار روی مبالغ پیش فروش و یا دریافت وام بانکی محاسبه می‌نماید که این شرایط شاید به موقع و یا به طور کلی قابل انجام نباشد زیرا عموما مالکین تمایلی به بحث پیش فروش ملک توسط سازنده ندارند و این اجازه را به سازندگان حداقل در اوایل انجام کار نمیدهند و ضمناً به رهن گذاشتن سند ملک مذکور برای دریافت وام  نیز برای مالکین یک ریسک بزرگ به حساب میآید.

 

شرایط تقسیم واحدها توسط مالک و سازندگان ساختمان

در این بحث نسبت به نحوه تقسیم واحدها و ارزش گذاریهای آنها نسبت به طبقات پایین و بالاتر و همچنین جداسازی واحدهای مرغوب و غیر مرغوب اشاره ای نخواهیم داشت و بهتر آن است که این مباحث در زمان عقد قرارداد و مشارکت در ساخت ، در حضور مشاوره حقوقی انجام بپذیرد و رای و نظر سازنده و مالک هم تعیین کننده این موضوع مهم میباشد اما در قرارداد متراژ قابل ساخت و تراکم مطابق با مجوز ساخت باید ذکر گردد و نحوه تقسیم و فرمول تقسیم بندی هرگونه خلاف ساختمانی که منجر به اضافه بنا گردد میبایست کاملا شفاف سازی شود زیرا اضافه بنا نه تنها دارای هزینه های مالی دولتی ( فیش پرداختی به شهرداری ) برای سازندگان ساختمان میباشد بلکه هزینه های مصالح و ساخت  و  زمانی متعرف برای ساخت نیز به مدت مقرر در قرارداد اضافه میگردد و به طور مثال اگر قرار باشد به جای ۵ طبقه روی پیلوت ۶ یا ۷ طبقه باید ساخته شود ، استحکام و قدرت فونداسیون و ستونها نیز باید تقویت شود  و یا احتمالا شامل احداث یک طبقه زیرزمین اضافی برای تامین پارکینگ که شامل هزینه نیز خواهد بود و در متن قرارداد مشارکت در ساخت میزان هزینه ها به طور کلی باید در نظر گرفته شود ویا بطور درصدی قدرالسهم طرفین قرارداد مشخص  گردد و زمان تعهد ساخت نیز باید به نفع سازندگان ساختمان اضافه شود و از طرف دیگر بعد از ساخت اضافه بنا هرکدام از طرفین قرارداد دارای چقدر قدرالسهم میباشد و اگر قرار است که مالک نیز بخشی از هزینه های خلافی یا ساخت  را تامین نماید چه موقع باید این مبالغ را بپردازد ؟ بطور مثال در حین انجام عملیات کار و یا در پایان مرحله ساخت و تحویل ملک محاسبه میشود؟  و یا اگر مالک به تعهد خود عمل نکند چه عواقبی در پیش خواهد آمد که بهتر است ذکر این موارد پیشتر در حضور کارشناس امور قرارداد ها از گروه وکلای بین المللی دفاع یاران انجام بپذیرد .

  • شرایط و زمان تحویل ملک کلنگی یا زمین به سازندگان ساختمان
  • زمان تحویل ملک مورد قرارداد به سازندگان ساختمان :

شرایط تحویل به موقع ملک به سازنده جهت تخریب و گود برداری ، از دیگر نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد که این مطلب باید به طور دقیق در متن قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود و هرگونه تاخیر در تحویل ملک باید برای مالک جریمه روزانه داشته باشد ( ماده ۲۳۰ قانون مدنی : اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف مبلغی را بعنوان خسارت تادیه نماید ، حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند ) زیرا گاهی ملک در تصرف یک یا چند  مستاجر میباشد و یا گاهی در تصرف شخصی میباشد که از تحویل آن امتناع می وزرد که این امر باعث تاخیر در تحویل ملک و نهایتا بروز اختلاف در اجرای قرارداد و نهایتا تاخیر در زمان تعهد سازنده نیز خواهد شد که با توجه به تجربیات گروه وکلای بین المللی دفاع یاران توصیه میشود برای این مبحث ، شرایط و راهکارهای قانونی لازم را سازندگان ساختمان در نظر داشته باشند نظر به اینکه در بسیاری از موارد قراردادهای مشارکت در ساخت که از پیش نوشته شده است و در قالب فرمهای خام در دفاتر املاک هم وجود دارد ، نمیتواند تمامی ابعاد حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت را در بر داشته باشد بنا بر این توصیه گروه وکلای بین المللی دفاع یاران مشاوره گرفتن از متخصص امور قراردادها میباشد و همانطور که قبلا نیز اطلاع رسانی گردید امکان حضور حقوقدان در محل جلسات و قراردادهای شما عزیزان نیز فراهم گردیده است .

 

 

اعطاء وکالت کاری جامع و بلاعزل به سازندگان ساختمان توسط مالکین:

  • دریافت وکالت کاری از مالک در دفترخانه اسناد رسمی :

برای سازندگان دریافت وکالتنامه محضری به لحاظ پیگیری انجام امور اداری ( وکالت کاری ) و بانکی و بیمه ای و سایر ادارات و سازمانهای مورد نیاز بسیار ضروری میباشد ضمن اینکه بهتر آن است که حدود اختیارات وکیل (سازنده) در متن کالتنامه در خصوص انجام امور ثبتی و امضاء تقسیم نامه و اخذ اسناد رسمی از دفتر خانه و اداره ثبت نیز کاملا مشخص شود تا در پایان مراحل ساخت و دریافت سند حدود اختیارات از سازنده سلب نشود و اگر در حین کار مالک درخواست ابطال یا لغو این وکالتنامه را ارائه نماید چه شرایطی در پیش خواهد آمد نیز بسیار حائز اهمیت میباشد از طرف دیگر داشتن حق توکیل به غیر در متن وکالتنامه نیز باید باشد تا سازنده درصورت نیاز بتواند از کمک سایر کارکنان خویش در امور اداری و پیگیری های مربوط به ساخت ساختمان استفاده نماید و برای تهیه متن وکالتنامه ای که سازندگان ساختمان بتوانند تمام امور را تا آخرین مراحل ساخت و ساز و دریافت سند مورد استفاده قرار بدهند ،  بطوریکه در هیچ یک از سازمانها و ادارات نیاز به حضور مالک یا مالکین نباشد ، با گروه وکلای بین المللی دفاع یاران  قراردارد و نظارت و پشتیبانی حقوق منعقد نمایید تا در تمام مراحل انجام پروژه حضور مشاوره ای یک حقوقدان را به موقع  در اختیار داشته باشید.

 

تنظیم و تدوین لیست متریال و نوع ساخت پروژه توسط سازندگان ساختمان

  • از دیگر نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت تنظیم و انتخاب لیست اجناس و متریال لازم و نوع ساخت در تمام زمینه ها و مراحل کار لازم میباشد که لیست متریال به صورت کامل و جامع در لیست قراردادهای گروه وکلای بین المللی دفاع یاران برای شما موکلین عزیز قابل دانلود میباشد همچنین بعد از عقد قرارداد با این مجموعه حقوقی میتوانید صورت جامع لیست متریال ساختمانی را به همراه تعدادی از قراردادهای پیمانکاری ( اکیپ های ساختمان سازی ) دریافت نمایید از مواردی که میتواند باعث بروز اختلافات احتمالی بین مالک و سازنده و پیمانکاران شود همین موضوع نوع متریال و اجرا و استفاده از اجناس و برندهای خاص میباشد .

 

تهیه متن صورتجلسات مالی و نظرات خاص مالک توسط سازندگان ساختمان

  • هرگونه پرداخت و یا وعده پرداخت ( ارائه چک و یا سفته ) به مالک که انجام میپذیرد میبایست صورتجلسه شود و این مبالغ میتوانند مبالغ قرض الحسنه ودیعه مسکن باشد یا مبالغی به عنوان بلاعوض و با سایر موارد که حتما میبایست به حساب شخص مالک واریز گردد و یا اگر چک صادر شده است حتما در وجه مالک و بایست بابت قرارداد مشارکت در آن قید گردد و حتی میتوان منزلی را برای مالک جهت اسکان اجاره کرد و اجاره نامه به نام سازنده ساختمان باشد زیرا مبلغ ودیعه و اجاره از طرف سازنده پرداخت میگردد.
  • موارد فورس ماژور و سایر امور که تعطیلی کارگاه ، خارج از اختیار سازنده میباشد نیز باید در متن قرارداد مشارکت در ساخت دیده شود زیرا زمان تعطیلی های احتمالی نامشخص میباشد و قید چنین مواردی حتما میبایست بر طبق صورتجلسه هایی و یا متمم قرارداد انجام بپذیرد تا نهایتا هر گونه دیر کرد در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت به مرحله پرداخت خسارت توسط سازندگان ساختمان به مالک نیانجامد.

 

زمان تنظیم انتقال سند از سوی مالی به نام سازندگان ساختمان

  • پس از انجام امور بیمه ای که میبایست بصورت کامل و با میزان تعهدات بالا در نظر گرفته شود تعهدات لازم از مالک یا مالکین بابت زمان انتقال سند به میزان قدر السهم سازنده گرفته شود و به این شکل نباشد که سازنده هزینه های فراوانی را بابت اخذ مجوزها و پیمانکاران پرداخت نماید و از ملک هیچ سهمی به نامش نباشد بنابراین تنظیم این بند از قرارداد هم بسیار مهم خواهد بود . همچنین مسئولیت پرداخت هزینه های انتقال سند نیز در قرارداد مشخص شود و حتی الامکان اگر از سوی مالی وکالت در فروش ارائه شد در اولین زمان ممکن در دفترخانه اسناد رسمی بصورت قطعی منتقل گردد.

 

توضیح : با توجه به اینکه در متن فوق فقط به برخی از نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت  از دیدگاه سازندگان ساختمان اشاره گردید بنا براین برای کسب اطلاعات کاملتر شما عزیزان را به عقد قرارداد برای تنظیم و نظارت حقوقی در پروژه های ساختمانی دعوت مینماییم.

 

هرگونه کپی برداری از مطالب سایت دفاع یاران فقط با ذکر منبع و ماخذ آن مجاز میباشد.

 

لوگو-دفاع یاران

همین حالا با ما تماس بگیرید.

تلفن:
۴۴۱۰۸۷۲۲-۰۲۱